• 기초조사 조사내용
  • 시·군기본계획 및 관리계획 등 관련계획
  • 자연재해발생가능성
  • 문화자원 등 인문환경
  • 인구현황 및 변화추이
  • 건축물 현황
  • 토지이용현황
  • 정비기반시설 및 공동이용시설 등 현황
  • 문화체육시설 등의 현황
  • 용도지역·지목별 면적 및 분포 등

• 기본계획의 내용
  • 정비사업 기본방향
  • 정비사업 계획기간
  • 인구·건축물·토지이용·정비기반시설 등 현황
  • 주거지 관리계획
  • 토지이용계획, 정비기반시설계획
  • 녹지·조경 등 환경계획
  • 사회복지시설·주민문화시설 등 설치 계획
  • 광역적 도시재정비를 위한 기본방향
  • 단계별 정비사업 추진계획 (정비계획 수립시기 포함)
  • 정비예정구역의 개략적 범위
  • 건축물 밀도계획(건폐율·용적률)
  • 세입자 주거안정 대책

• 기본계획 수립·변경시 14일 이상 주민 공람 및 의견 청취
  • 지방자치단체 공보 및 인터넷공고(공람의 요지 및 장소)
  • 공람장소 관계서류 비치
• 주민공람시 지방의회의견청취 진행
  • 60일 이내 의견 제시

• 기본계획 수립시 관계 행정기관장과 협의
• 지방도시계획위원회 심의
  ※ 협의 및 심의 대상 아닌 경미한 변경사항
  • 정비기반시설의 규모 확대 또는 10% 미만 축소
  • 정비사업 계획기간 단축
  • 공동이용시설 설치계획 변경
  • 정비예정구역 20% 미만 변경
  • 단계별 정비사업 추진계획 변경
  • 건폐율·용적률을 각각 20% 미만 변경

• 기본계획 수립·변경시에는 지방자치단체 공보 고시 및 국토부 장관 보고
  ※ 고시내용
  • 기본계획 요지
  • 기본계획서 열람장소

• 정비계획 입안 시 기초조사 내용
  (도시·주거환경정비계획 수립 지침 3-2-2)
  • 주민·산업 현황
  • 토지·건축물 이용현황
  • 정비기반시설 설치현황
  • 정비구역·주변지역 교통상황
  • 토지·건축물 가격 및 임대차현황
  • 정비사업 시행계획·방법 등에 대한 주민의견
  • 기타 시·도 조례로 정하는 사항

• 정비계획에 포함할 내용
  • 정비사업의 명칭
  • 정비구역 및 그 면적
  • 도시계획시설 설치계획
  • 공동이용시설 설치계획
  • 건축물 용도·건폐율·용적률·높이계획
  • 환경보존 및 재난 방지 계획
  • 정비구역 주변 교육환경 보호 계획
  • 정비사업 예정시기
  • 지구단위계획 포함 사항 계획(필요시)
  • 기타 시행령제13조에 관한 사항

• 토지등소유자의 정비계획 입안 제안
  • 정비계획 입안시기 경과 된 정비 예정구역
  • 토지주택공사등을 사업시행자로 지정 요청하는 경우
  • 대도시가 아닌 시·군에서 조례로 정하는 경우
  • 토지등소유자 3분의 2 이상 동의로 정비계획 변경을 요청하는 경우
  • 기타

  ※60일 이내 정비계획 반영여부 제안자에게 통보

  ※부득이한 경우 1회 30일 연장 가능

• 정비계획 입안 및 변경시 서면 통보 후 주민설명회 및 30일 이상 주민 공람
  • 지방자치단체 공보 및 인터넷공고(공람의 요지 및 장소)
  • 공람장소 관계서류 비치
• 지방의회의견청취

※60일 이내 의견 제시

• 정비구역 지정권자가 정비구역 지정·변경 시 지방도시계획위원회 심의 필요
• 정비계획 포함한 정비구역 지정 내용 지방자치단체 공보 고시
• 정비구역 지정 내용 국토교통부장관 보고
  ※협의 및 심의 대상 아닌 경미한 변경 사항
  • 정비구역 면적의 10% 미만 변경
  • 정비기반시설 위치변경 또는 규모의 10% 미만의 변경
  • 공동이용시설 설치계획 변경
  • 재난방지 계획 변경
  • 3년 범위 내 정비사업시행 예정 시기 조정

• 추진위원회 기능
  • 정비사업전문관리업자 선정·변경
  • 설계자 선정 및 변경
  • 개략적인 정비사업 시행계획서 작성
  • 조합설립인가를 위한 준비업무
  • 조합설립 추진을 위한 대통령령으로 정하는 기타 업무
• 조합설립시 창립총회 개최
  • 창립총회 14일 전까지 창립총회 관련사항 등을 인터넷 홈페이지상 공개 및 토지등소유자에게 등기우편 발송·통지
  • 창립총회는 추진위원장 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 추진위원장 소집

• 조합설립 시 구비서류
  • 정관
  • 조합원명부·조합원 자격증명서류(설립인가시)
  • 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항 증명서류
    ※조합설립 동의를 받기 전 추정 분담금 등 정보를 토지등소유자에게 제공
  • 창립총회 회의록 및 참석자연명부-공동소유 경우 대표자 선임동의서
  • 사업계획서(건축계획, 건축예정지 지번·지목 및 등기명의자, 용도지역, 대지 주변현황)
  • 그 밖에 조례로 정하는 서류
    ※변경인가 시는 변경내용 증명서류

• 토지등소유자 4분의 3이상 및 토지면적 2분의 1이상의 토지소유자 동의를 받아 시장·군수 인가

• 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수동의와 주택단지 전체 구분 소유자의 4분의 3이상 및 토지면적 4분의 3이상의 토지소유자 동의를 받아 시장·군수 인가

• 각 호에 대한 동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명기재 후 지장 날인 및 신분증명서 사본 첨부
  • 정비구역등 해제 연장 요청
  • 토지주택공사등을 주거환경개선사업 시행자로 지정
  • 재개발사업·재건축사업의 공공시행자 또는 지정개발자 지정
  • 조합설립 추진위원회 구성
  • 추진위원회 업무가 토지등소유자의 비용부담 수반 및 권리·의무에 변동을 주는 경우
  • 조합을 설립하는 경우
• 동의자 수 산정 방법(「도시정비법시행령」 제33조)
  • 주거환경개선사업·재개발사업 동의자 수 산정 방법
    • 하나의 토지 혹은 건축물을 여럿이 공유 : 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정
    • 토지에 지상권이 설정 되어 있을 시 : 토지소유자, 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유로 산정
    • 1인이 다수 필지의 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 경우 : 토지등소유자를 1인으로 산정
    • 둘 상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우 : 공유자 대표 1인을 토지등소유자로 산정
  • 재건축사업 동의자 수 산정 방법
    • 소유권 또는 구분소유권을 여럿이 공유하는 경우 : 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정
    • 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 경우 : 토지등소유자를 1인으로 산정
    • 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일 한 경우 : 공유자 대표 1인을 토지등소유자로 산정
  • ※추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위 구성 및 조합 설립에 동의한 것으로 판단
  • ※국·공유지에 대해서는 그 재산관리청을 각각 토지등소유자로 산정

• 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우 재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 다음에 대하여는 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다
  • 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유 시
  • 여러 명의 토지등소유자가 1세대 속하는 경우
  • 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유한 경우
  • ※투기과열지구 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.
  • ※사업시행자는 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우에 대하여 손실보상 추진

• 사업시행계획서 내용
  • 토지이용계획
  • 정비기반시설·공동이용시설 설치계획
  • 임시거주시설을 포함한 주민이주대책
  • 세입자 주거 및 이주 대책
  • 범죄예방대책
  • 임대주택 건설계획
  • 소형주택 건설계획
  • 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설 계획(필요시)
  • 건축물의 높이 및 용적률 등 건축계획
  • 정비사업 시 발생 폐기물의 처리계획
  • 교육시설의 교육환경 보호계획
  • 정비사업비

• 사업시행자는 사업시행계획서에 정관, 총회의결서, 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리명세서 첨부하여 시장·군수에게 신고
• 사업시행자가 사업시행계획안가를 받은 때에는 인사·허가·승인·신고·등록·협의·동의·심사·지정 또는 해제가 있은 것으로 봄
  • ※사업시행계획인가 신청 전 총회 의결
  • ※재개발사업을 시행하려는 경우 사업시행계획인가 신청하기 전 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의
  • ※인가 사항 변경 시 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자 과반수 동의 필요

• 관계서류 사본 14일 이상 공람
• 이행관계인은 서면으로 의견제출
• 사업시행계획 요지와 공람장소를 지방자치단체의 공보에 공고

• 사업시행계획인가 시 지방자치단체 공보 고시 사항
  • 정비사업 종류 및 명칭
  • 정비구역 위치 및 면적
  • 사업시행자 성명 및 주소
  • 정비사업 시행기간
  • 사업시행 인가일
  • 수용 또는 사용할 토지 ·건축물의 명세 및 소유권 외 권리 명세
  • 건축계획 관련 사항
  • 주택 규모 등 주택건설계획
  • 정비기반시설 및 토지 등의 귀속에 관한 사항

• 사업시행계획인가고시일로부터 120일 이내 아래의 사항을 토지등소유자에게 통지
  • 분양대상자별 종전토지 또는 건축물 명세·가격(사업시행계획인가 고시일 기준)
  • 분양대상자별 분담금 추산액
  • 분양신청기간
    ※분양신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내
    ※분양 신청 기간은 20일 범위 내 한 차례만 연장 가능
    ※사업시행계획인가 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 절차 다시 진행 가능
    ※정관 등으로 정하고 있거나, 총회 의결을 거친 경우 토지등소유자에게 다시 분양신청하게 할 수 있음

• 분양신청 기간 종료 시 분양신청 현황 기초로 관리처분계획(관리처분계획서 및 총회의결서 제출) 수립
• 관리처분계획서 내용
  • 분양설계
  • 분양대상자 주소 및 성명
  • 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물 추산액
  • 보류지 등의 명세와 추산액
  • 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세 및 가격(사업시행계획인가 고시일 기준)
  • 정비사업비 추산액 및 조합원 분담규모·분담시기
  • 분양대상자 종전토지·건축물 소유권 외의 권리명세
  • 세입자별 권리명세와 평가액
  • 그밖에 대통령령으로 정하는 사항

• 사업시행계획인가 고시일로부터 30일 이내 조합설립 또는 사업시행자 지정에 관한 미동의자에게 동의 여부 서면 촉구
• 촉구 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내 회답 (미회답 시 미동의 간주)
• 조합설립 또는 사업시행자 지정에 미동의자와 건축물 및 토지만 소유한 자에게는 건축물·토지의 소유권 매도청구

• 정비구역 안에서 정비사업시행을 위해 필요한 경우 토지·물건 또는 그 밖의 권리 수용·사용 가능
• 건축물의 소유권 수용·사용은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 준용
• 사업시행계획인가 고시가 있은 때에는 「토지보상법」에 따른 사업인정·고시가 있은 것으로 간주
• 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내 토지·건축물 또는 그 밖의 권리 손실보상 협의
• 협의 대상
  • 분양신청을 하지 아니한 자
  • 분양신청 철회한 자
  • 관리처분계획에따라 분양대상 제외된 자
• 손실보상협의 미성립 시 그 기간 만료일 다음날부터 60일 이내 수용재결 신청하거나 매도 청구