분양신청기간 : 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내 (20일의 범위에서 한 차례만 연장 가능)
[법 제74조]
평가기준일 : 분양신청기간 만료일
종전자산의 평가절차와 동일
[법 제74, 76조]
사업시행자
분양신청기간 만료일 기준으로 분양신청현황을 기초로 관리처분계획의 수립기준에 맞게 수립(분양설계, 분양대상자 내역 등 포함)
[법 제78조]
사업시행자
관리처분계획인가 신청 전 30일 이상 토지등소유자에게 공람 및 의견청취
제출의견 심사 및 조치
[법 제45조]
조합원 과반수의 찬성으로 의결(생산자물가상승률분과 손실보상금액 제외하고 정비사업비가 10% 이상 증가시 조합원 2/3 찬성으로 의결)
조합원 100분의 20 이상 직접 출석 ※ 총회 개최일부터 1개월 전에 조합원에게 문서로 통지
[법 제74조]
사업시행자 → 구청장·군수
[법 제78조]
구청장·군수
처리기한 30일 이내(타당성 검증 요청 시 60일 이내) 인가여부 통지
관리처분계획인가 경기보에 고시
[법 제78조]
사업시행자 → 분양신청자
관리처분계획 수립기준
종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 대지 또는 건축물이 적정규모가 되도록 한다.
너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.
1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니한 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
다음의 규정에서 정하는 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제7호
주거환경개선사업 및 재개발사업의 관리처분방법
시·도조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것
1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.
정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.
1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제79조제4항 전단에 따라 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양하는 부분은 제외)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(영 제93조에 따라 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액)과 영 제59조제4항 및 제62조제3호에 따라 토지등소유자가 부담하는 비용(재개발사업의 경우에만 해당)의 비율에 따라 분양할 것
분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 따라 그 대지소유권이 주어지도록 할 것(주택과 그 밖의 용도의 건축물이 함께 설치된 경우에는 건축물의 용도 및 규모 등을 고려하여 대지지분이 합리적으로 배분될 수 있도록 한다). 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
주택 및 부대시설·복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격(영 제63조에 따라 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액)을 고려하여 정할 것.
재건축사업의 관리처분방법
분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 따라 그 대지소유권이 주어지도록 할 것(주택과 그 밖의 용도의 건축물이 함께 설치된 경우에는 건축물의 용도 및 규모 등을 고려하여 대지지분이 합리적으로 배분될 수 있도록 한다). 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
부대시설·복리시설(부속토지를 포함)의 소유자에게는 부대시설·복리시설을 공급할 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
새로운 부대시설·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액보다 클 것
기존 부대시설·복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액보다 클 것
새로 건설한 부대시설·복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것
다만 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.
철거계획서 제출
사업시행자가 사업시행계획인가를 신청하는 경우에는 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 자재의 철거 및 처리계획을 포함)를 함께 제출해야 한다. (법 제47조제2항)
시공자와 철거 공사 계약
사업시행자(사업대행자 포함)는 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(석면 조사·해체·제거 포함)에 관한 사항을 포함시켜야 한다. (법 제29조제9항)
건축물의 철거
사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. (법 제81조제2항)
「재난 및 안전관리 기본법」·「주택법」·「건축법」등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 폐공가의 밀집으로 범죄 발생의 우려가 있는 경우에는 관리처분계획인가를 받기 전에 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장·군수 등의 허가를 받아 건축물을 철거할 수 있다. (법 제81조제3항)
「건축물관리법」에 따른 건축물 철거
건축물의 소유자 또는 관리자는 건축물을 해체하려는 경우 구청장·군수의 허가를 받아야 한다.(건축물관리법 제30조)
「공동주택관리법」에 따른 건축물 철거
공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하려는 경우에는 구청장·군수의 허가를 받아야 한다. (공동주택관리법 제35조)
정비사업의 착공
관리처분계획인가 후 이주?철거가 완료되면 정비사업 시행을 위하여 시공자로부터 제출받은 시공보증서를 첨부하여 시장·군수등에게 「건축법」 제21조 또는 「주택법」 제16조제2항에 따른 착공신고를 하여야 함. (법 제82조)
「건축법」에 따른 착공신고
건축물의 공사를 착수하려면 「건축법」에 따라 구청장·군수에게 공사계획을 신고하여야 한다. (건축법 제21조)
「주택법」에 따른 착공신고
정비사업의 대부분이 「주택법」에 따른 주택건설사업계획승인대상의 주택건설공사로, 사업시행자는 주택건설공사를 시작하려는 경우 「주택법」에 따라 구청장·군수에게 신고하여야 한다. (주택법 제16조)
